10 choses à savoir sur la location et l’achat de propriétés en Chine

Vous êtes nouveau à Shanghai et vous cherchez un appartement ? Ou bien vous souhaitez acheter une propriété à  Shanghai ? Voici quelques réponses aux questions que vous vous poserez sûrement.

Location

1. Accord verbal : quel risque ?

Selon la loi chinoise, une entente verbale n’est valable que pendant une durée indéterminée. Si vous avez étendu votre séjour mais que le bail n’a pas été signé, votre propriétaire a le droit d’annuler l’entente orale ou d’expulser le locataire à tout moment.

2. Qui est responsable des appareils électro-ménagers ?

Le propriétaire est généralement responsable de l’usure normale de la propriété. Si le propriétaire refuse de prendre en charge des réparations, le locataire peut effectuer cette opération dans un premier temps, puis déduire les frais de réparation du loyer. La loi exige que le locateur s’assure que la résidence est dans un état habitable et qu’il n’y a pas de problème avec l’eau ou l’électricité, par exemple.

3. Quel est le montant de la caution ?

Il n’y a pas de réglementation spécifique sur le montant de la caution que vous devez payer, mais en pratique courante, le locataire paie habituellement son loyer trois mois d’avance, et une caution d’un mois sur un bail d’un an. Cela signifie que vous devrez avoir un loyer de quatre mois en espèces au début de votre contrat de location.

Certains propriétaires exigent une caution de deux mois si les meubles ou appareils électro-ménagers sont particulièrement coûteux.

4. Quels documents doit-on exiger lors de la signature du bail ?

Le locataire doit vérifier la carte d’identité du propriétaire et l’acte de propriété. Si le locateur n’est pas présent à la signature du bail et a envoyé un représentant à sa place, vous devez vous assurer que le représentant a le droit légal de conclure un contrat pour le compte du propriétaire, souvent sous la forme d’une lettre du propriétaire indiquant qu’il laisse la charge au représentant de s’occuper de cette affaire. Si vous êtes en sous-location d’une chambre, vérifiez le bail entre le propriétaire et le sous-bailleur pour vous assurer que la personne qui vous sous-loue l’appartement a effectivement le droit de sous-location.

5. Que faire en cas de vente durant la période de bail, ou si le propriétaire décède ?

Les locataires ne sont pas affectés par le transfert de propriété d’un bien immobilier. Le nouveau propriétaire doit honorer le bail du locataire et ne peut pas modifier unilatéralement les conditions du contrat ou augmenter le loyer. Mais dès que le titre de propriété est transféré, le locataire doit s’assurer que la location va au nouveau propriétaire.Si le propriétaire souhaite vendre ou que le nouveau propriétaire décide de casser le bail, vous êtes en droit d’exiger une compensation, comme stipulé dans le contrat.

Achat

6. Les étrangers peuvent-ils acheter des biens immobiliers à Shanghai?

Les expatriés peuvent acheter des propriétés immobilières après avoir vécu à Shanghai pendant au moins une année. Vous devrez fournir une preuve de cela au moyen d’un contrat de travail et d’un dossier d’impôt complet pour une année complète avant que le contrat d’achat ne soit signé. Sachez qu’en Chine la propriété n’est acquise que pour une période de 70 ans.

7. Que doit-on vérifier lors de l’achat d’un bien neuf ?

Les biens neufs sont en général achetés sur plan. Avant de signer le contrat, les acheteurs devraient vérifier le permis de pré-vente du développeur. Assurez-vous de vérifier que toutes les dimensions de la propriété correspondent à ce qui est sur papier. Il est peut-être bon de vérifier avec les données publiées par le gouvernement ou d’embaucher un expert pour mener l’enquête.

8. Que doit-on vérifier lors de l’achat d’un bien de seconde main ?

Contrairement aux propriétés neuves, lors de l’achat d’un bien de seconde main, vous aurez affaire à une personne physique, pas à un développeur. Il y a donc plus souvent des problèmes de violation de contrat.  Assurez-vous que les clauses de violation du contrat sont détaillées, explicites et sans ambiguïté. De plus, le gouvernement de Shanghai réprime les promoteurs immobiliers qui ont transformé les propriétés commerciales en appartements résidentiels, il est conseillé de vérifier que le bien est effectivement à but résidentiel, pour éviter des problèmes à la revente.

9. Que faire si le vendeur enfreint le contrat?

Les acheteurs peuvent choisir de résilier le contrat et de recevoir une indemnité de rupture (违约金). Ils peuvent également intenter des poursuites en vue d’une exécution spécifique devant les tribunaux afin de forcer le vendeur à transférer le titre. En pratique, la compensation de violation ne dépasse pas 30% de la valeur de la propriété. Si l’acheteur a déjà envoyé de l’argent au vendeur (定金), le vendeur doit renvoyer ce montant à l’acheteur et effectuer une nouvelle compensation en vertu du contrat. Si le contrat ne contient pas de clause à ce sujet, il est probable que le tribunal tiendra compte de la somme dans le cadre du versement anticipé (预付款), et l’acheteur ne pourra pas obtenir de compensation supplémentaire.

10. Quelle est la règle pour les étrangers souhaitant attaquer en litige immobilier?

Après avoir choisi avocat, vous devrez vous présenter personnellement au tribunal pour signer une plainte. Si vous ne pouvez pas être présent, vous devrez délivrer une autorisation à votre avocat et le faire notarier.

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