8 conseils pour louer un appartement à Shanghai

Les loyers peuvent être démesurément élevés à Shanghai, et ce n’est que cette année que l’Etat a commencé à travailler sur une loi encadrant les loyers. A terme, les propriétaires ne pourront pas augmenter le loyer sans une bonne raison. En attendant, les disparités sont énormes, dans le quartier de Xuhui un appartement de 55 m carrés peut se louer entre 6000 et 18.000 yuans par mois !

Conseils pour la recherche :

1. Définir votre zone géographique

Shanghai étant très étendu, la première étape consiste à définir un périmètre de recherche pour votre futur agent immobilier : En fonction de votre lieu de travail, des écoles des enfants, des transports en commun si vous n’avez pas de chauffeur. Les quartiers les plus prisés étant également les plus chers, vous pouvez envisager d’habiter un peu plus loin du centre pour économiser quelques centaines (voire milliers !) de yuan.

2. Définir le type de location

  • Des appartements occidentaux situés dans des compounds, généralement tout équipé. Ils ont l’avantage d’être modernes et sécurisés. Les compounds sont très répandus et se situent dans pratiquement tous les quartiers de la ville. Leur prix varie en fonction des quartiers, et des services aux alentours.
  • Des maisons modernes, également situées dans des compounds, en général plus à l’extérieur de la ville.(Puxi ou Pudong)
  • Les Lane Houses, situées principalement dans le quartier de Xuhui, offrent beaucoup de charme et d’authenticité, mais peuvent si la rénovation est ancienne, offrir des déconvenues l’hiver.
  • Les collocations, elles sont parfaites pour les plus petits budgets. Pour trouver votre collocation, n’hésitez pas à faire marcher le bouche à oreille, à entrer dans des groupes WeChat spécialisés ou encore à chercher en ligne sur des sites comme Smart Shanghai.
  • Les service appartements, très pratique lorsque vous venez d’arriver à Shanghai ils sont généralement tout équipés et vous propose une femme de ménage plusieurs fois par semaine. Leur qualité varie en fonction de l’établissement et de son emplacement dans la ville.

3. Contacter les agences immobilières et les sites en ligne

Les agences peuvent être contactées avant votre arrivée, de façon à gagner du temps en préparant les recherches. Certaines agences sont bien connues du monde expatrié et se trouvent facilement sur les forums, ou le bouche à oreille. Une autre méthode consiste à, une fois sur place, rentrerdirectement en contact avec des agences situé dans la zone recherchée. Si vous avez déjà repéré un compound il y a de fortes chances que des agents soient déjà présents autour (vous les reconnaîtrez facilement, ils sont plutôt jeunes, en groupe et portent tous un costume noir). Soyez très précis sur votre requête, quartier, taille de la location, nombre de chambre et soyez ferme sur votre budget. Plusieurs visites seront sans doute nécessaires avant de fixer votre choix sur lieu et un logement. Les sites en ligne, offrent souvent un large choix, très alléchant, mais sont rarement à jour. Néanmoins certains sites sont plus sérieux que d’autres, comme SmartShanghai.com, CraigList ou encore InterShanghai.

Les agences immobilières sont conseillées car elles restent votre contact, disponibles pendant toute la durée du bail, en cas de conflit avec le propriétaire par exemple.

Conseils lors des visites et pour la négociation 

4. Connaitre les tarifs en vigueur

Il est très délicat de donner une fourchette de prix. Les tarifs explosent et certains quartiers, prisés par les expatriés, sont bien plus onéreux. Dans le centre de Shanghai, il est difficile de trouver un appartement avec une chambre en dessous de 6000 RMB / mois. Les tarifs tournent plutôt autour de 8000 à 10000 RMB / mois pour les logements les moins chers. On peut facilement compter le double pour une maison avec jardin. Selon les quartiers les maisons avec jardin peuvent monter jusqu’a 40-90,000RMB. Surtout à proximité des écoles.

Les collocations permettent parfois de trouver des chambres à partir de 2500 RMB / mois même si les prix sont plus souvent proches des 4000 RMB / mois.  Attention, si vous louez un appartement, les tarifs ne comprennent pas les charges, ni la quittance de loyer (fapiao) ni les frais de copropriété (management fee).

La fapiao est nécessaire si l’employeur rembourse totalement ou en partie les frais de loyer, justifier de la transaction financière auprès du bureau des taxes. Elle s’élève à 6% du montant du loyer mensuel.  Le management fee est compris entre 10 et 20% du montant du loyer mensuel. C’est le propriétaire que le paie mais il peut être répercuté sur le montant du loyer tout comme la fapiao.

5. Effectuer une visite voire deux

En Chine, les appartements se louent meublés : lit, armoires, canapé, machine à laver, frigo, four à micro-ondes, téléviseur, etc. Vérifiez bien l’état du mobilier ! Si vous souhaitez emménager avec vos propres meubles, le propriétaire du bien peut vous demander de prendre en charge les frais de stockage chez un garde meuble.

Soyez attentif à :

  • la qualité de l’isolation (double vitrage, pour le froid en hiver et le bruit)
  • la luminosité de l’appartement
  • le chauffage et la climatisation (le chauffage central est rare dans cette partie de la Chine)
  • l’humidité si c’est un rez-de-chaussée

Les factures d’électricité peuvent rapidement devenir prohibitives en cas de mauvaise isolation !

6. Négocier votre contrat de location

En fonction de l’empressement du propriétaire à louer le logement et le nombre de personnes intéressées, il est possible:

  • de demander une remise sur le loyer
  • de modifier la fréquence des paiements
  • de changer la durée du bail
  • d’inclure des prestations complémentaires sur le contrat

Par contre, si c’est l’employeur qui signe le contrat, il peut imposer son propre contrat de bail type, avec des clauses strictes à respecter par le propriétaire.

Si le montant du loyer est supérieur à 10 000 RMB/mois, seul le propriétaire doit payer des frais d’agence. En dessous de ce tarif, il vous faudra régler des frais d’agence à hauteur de 35% du loyer mensuel.

Conseils pour la signature du bail

7. Soyez prêt le jour de la signature

  • Apportez 3 mois de loyer (2 mois de caution et 1 mois de loyer), généralement en cash pour la caution.
  • Prévoyez une photocopie de votre passeport. Demandez une copie de la carte d’identité du propriétaire ainsi qu’un certificat de propriété en plus de votre copie du contrat de location.
  • Le propriétaire et l’agent immobilier – s’il reçoit une commission – doivent tous les deux vous fournir un reçu.
  • Tout ce qui est “entrance fee”, “moving in fee” ou “reparationfee” est illégal et non justifié.
  • Demandez un contrat en anglais et en chinois. Seule la version chinoise a une véritable valeur légale.
  • Renseignez-vous sur la connexion à Internet. Relevez les compteurs – gaz et électricité – et assurez-vous que le locataire précédent ne laisse pas d’impayés. L’agence immobilière doit vous y aider.

En Chine, la sous-location est officiellement illégale. Dans le cas d’une colocation, les locataires chercheront ensemble un logement et un seul d’entre eux signera le bail.

8. Méfiez vous des arnaques à la caution

Plusieurs expatriés ont vécu la malheureuse aventure de ne pas récupérer leur caution en quittant leur appartement. Le propriétaire prétexte des raisons obscures pour ne pas vous rendre votre argent. Dans ce cas, prenez contact avec votre agent immobilier pour qu’il intervienne en votre faveur ou sollicitez l’aide d’un ami chinois pour qu’il essaie de régler le problème à l’amiable.

Dans le cadre d’un contrat société signé par l’employeur, tous les documents sont échangés avant la date de début de bail et tout est payé à l’avance par virement.

 

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